보상절차

기본조사 → 토지조서 및 물건조서 작성 → (열람 및 이의신청) → 보상계획 공고 및 열람 → 감정평가 법인 선정 및 감정평가 → 보상액 산정 → 소유권 이전 및 보상금 지금(협의 성립시) / 수용재결신청(협의 불성립 시)

손실보상의 종류 및 방법

1. 토지의 보상

• 토지보상액은 3인의 감정평가업자(토지소유자 또는 시·도지사의 추천이 없는 경우 2인)가 표준지 공시지가를 기준으로 그 공시 기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자물가 상승률, 당해 토지의 이용계획, 위치·형상·환경·이용상황 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액을 산술평균하여 결정됩니다.
• 토지평가는 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 기준으로 평가하며, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도로 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 않습니다.
• 신고나 허가 없이 형질변경 된 토지, '89. 1. 25이후 건축된 무허가 건물 등의 부지는 형질변경 전 또는 건축 당시의 이용상황을 상정하여 평가합니다.
• 당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니하며, 당해 공익사업 시행을 직접 목적으로 용도지역 등이 변경된 토지에 대하여도 변경되기 전 용도지역 등을 기준으로 평가합니다.

2. 지장물 등의 보상

• 건축물 등의 보상
  • 건축물 등은 그 구조·이용상태·면적·내구연한·유용성·이전가능성 및 이전의 난이도 기타 가격 형성상의 제요인 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상액이 결정됩니다.
  • 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 합니다) 제25조 등 관계법령상 행위제한사항을 위반하여 시장, 군수 등의 허가 없이 건축한 무허가 건축물 등은 보상되지 않을 수 있습니다.
• 과수 및 수익수, 관상수 등의 이식 보상
  • 과수 그 밖의 수익수 또는 관상수는 수종·규격·수령·수량·식수면적·관리상태·수익성·이식가능성및 난이도, 그밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상합니다.
  • 임야상의 조림되지 아니한 소나무 및 잡목 등 자연수목은 따로 보상하지 않습니다.
• 분묘에 대한 보상
  • 사업지구내 분묘에 대하여『장사 등에 관한 법률』에 따라 분묘개장 신고 후 분묘를 개장하고 개장신고증명서 등 필요서류를 제출하시면 분묘이장비를 지급해 드립니다.
    
    분묘이전비
    ① 4분판 1매 ② 마포 24m ③ 전지 5권 ④ 제례비⑤ 인부 5인분의 임금 ⑥ 운구차량비 합계액(합장인 경우 1구당 ①～⑤ 해당비용의 50% 가산 지급)
    
    석물이전비
    상석 및 비석 등의 이전실비
    
    잡비
    분묘이전비 및 석물이전비의 30%에 해당하는 금액
    
    이전보조비
    연고자가 있는 분묘는 100만원의 이전보조비를 지급 (화장의 경우도 지급)
  • 연고자 없는 무연분묘는 『장사 등에 관한 법률』에 따라 임의 개장하여 공원묘원 등에 안치·봉안합니다.
• 영업 손실의 보상
  • 영업손실보상 대상은 다음 조건을 모두 충족하는 영업입니다.
    
    ① 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳)에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업
    ② 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가·면허·신고 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업
    
    ※ 예외적으로 영업보상을 받을 수 있는 경우
    
    (무허가건축물 임차영업특례) 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우
    그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업은 1천만원 한도 내에서 영업손실을 보상합니다.
    * 무허가건축물등 : 허가 또는 신고대상이나 허가나 신고 없이 건축 또는 용도변경한 건축물
    
    (무허가영업 보상특례)
    사업인정고시일 이전부터 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 영업을 허가 등 없이 행하여 온 경우에는 도시근로자 3인 가구 3개월분 가계지출비에 해당하는 금액을 영업손실에 대한 보상금으로 지급하되, 본인 또는 생계를 같이 하는 동일 세대안의 직계 존비속 및 배우자가 해당 공익사업으로 다른 영업에 대한 보상을 받은 경우는 영업시설등의 이전비용만을 지급합니다. (영업장소의 적법성 등 다른 기준은 모두 충족해야 함)
  • 본 사업의 시행으로 인하여 휴업하는 경우 휴업기간(4개월 이내)에 해당하는 영업이익과 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익감소액(휴업기간에 해당하는 영업이익의 100분의 20, 1천만원 한도)에 휴업기간 중의 영업용 자산에 대한 감가상각비, 유지관리비 등 고정비용, 영업시설·원재료·제품 및 상품 이전비용 및 개업비 등 영업장소 이전으로 인하여 소요되는 부대비용을 합한 금액을 보상합니다.
  • 본 사업 시행으로 인하여 폐업하는 경우 최근 3년간의 평균영업이익을 기준으로 평가한 2년간의 영업이익과 고정자산, 원재료, 제품 등 매각손실액을 더한 금액으로 보상합니다.
    
    ※ 폐업에 해당하는 경우
    
    

    영업장소 또는 배후지의 특수성으로 영업소가 소재한 시·군·구 또는 인접 시·군·구로 이전하여서는 영업을 할 수 없는 경우

    
    

    영업소가 소재한 당해 시·군·구 또는 인접 시·군·구의 다른 장소에서는 당해 영업의 허가 등을 받을 수 없는 경우

    
    

    도축장 등 악취 등이 심하여 인근주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 영업소가 소재한 당해 시·군·구 또는 인접 시·군·구의 다른 장소로 이전하는 것이 현저히 곤란하다고 시·군·구청장이 객관적 사실에 근거하여 인정하는 경우

• 농업 손실의 보상
  • (일반기준) 사업지구에 편입되는 농지의 면적에 통계청이 매년 조사·발표하는 농가경제조사통계에 의하여 산출한 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물 총수입의 2년분을 곱하여 산정한 금액으로 보상합니다.
    
    농지
    농지법 제2조제1호가목 및 같은 법 시행령 제2조 제3항 제2호 가목에 해당하는 토지
    
    보상대상자
    사업인정고시일 등 당시부터 적법하게 경작하고 있는 농민
    
    재배작물의 종류와 무관하게 동일한 단가로 보상
    충청남도 농업손실보상금 예시 (2015년 4분기 기준, 통계청)
    연간 농가평균 단위경작면적당 농작물 총수입 1,598원×2년분 = 3,197원/㎡
  • (실제소득 입증시) 「농작물 실제소득인정 기준」(국토교통부고시)에 의한 농작물 총수입의 거래 실적 입증자료를 제출하는 경우 연간 단위경작면적당 실제소득(농산물 총수입 ÷ 경작농지 전체 면적 × 소득률)의 2년분을 곱하여 산정한 금액으로 보상하되, 다음의 경우는 아래 별도기준을 적용합니다.
    
    ① 실제소득이 통계자료집의 작목별 평균소득의 2배를 초과하는 경우 통계자료상 평균생산량의 2배를 판매한 금액을 기준으로 보상합니다.
    ② 「농작물 실제소득인정 기준」에서 직접 해당 농지의 지력(地力)을 이용하지 아니하고 재배 중인 작물을 이전하여 해당 영농을 계속하는 것이 가능하다고 인정하는 경우에는 단위경작면적당 실제소득의 4개월분을 곱하여 산정한 금액으로 보상합니다.
  • 자경농지가 아닌 농지에 대한 농업손실 보상액(임차농)
    
  • 농지의 소유자가 해당지역(해당 농경지 소재지와 동일한 시·군·구·읍·면과 연접한 시·군·구·읍·면 및 직선거리 30km 이내지역)에 거주하는 농민인 경우, 농지 소유자와 실제 경작자간의 협의가 성립된 경우 협의내용에 따라 보상하고, 협의가 성립하지 않을 경우 각각 50% 에 해당하는 금액을 보상합니다.
    (실제소득으로 보상할 경우 토지소유자에게는 농지면적에 도별 농작물평균단가를 적용한 금액의 50%만 보상하고 나머지는 실제경작자에게 보상)
    ※ 농지 소유자가 당해지역 거주농민이 아닌 경우는 실제 경작자에게 보상합니다.
  • 다음의 경우에는 농업손실보상을 하지 않습니다.
    
    

    사업인정고시일등 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지

    
    

    토지이용계획, 주위환경 등으로 보아 일시적으로 농지로 이용되고 있는 토지

    
    

    타인소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지

    
    

    농민이 아닌 자가 경작하고 있는 토지

    
    

    토지의 취득에 대한 보상 이후에 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작하도록 허용하는 토지

    
    

    경작하고 있지 아니하는 농지
    (일시적인 휴경이 아닌 2년 이상 경작하고 있지 아니하는 농지)

  • 폐농시 농기구보상
    당해지역에서 경작하고 있는 농지의 2/3이상이 본 사업지구에 편입되어 당해지역에서 영농을 계속할 수 없게 된 경우(과수 등 특정한 작목의 영농에만 사용되는 특정한 농기구의 경우에는 편입면적에 관계없이 해당 지역에서 해당 영농을 계속할 수 없게 된 경우)에는 농기구의 매각손실액(60% 이내)을 평가하여 보상합니다.
    
    단, 호미, 낫, 괭이 등 소모성 단순농기구 또는 인력을 사용하는 소농기구는 보상에서 제외되며, 농경지의 2/3이상이 본 사업 지구에 편입되지 아니하거나 농업을 폐지하지 않을 경우(대체농지 구입시 폐농의사가 없는 것으로 봄)에는 손실이 없는 것으로 보아 농기구를 보상하지 않습니다.
• 축산업 손실의 보상
  • 축산업에 대한 손실액은 영업손실의 보상 방법을 준용하여 평가한 금액으로 보상하며 축산업 보상의 대상은 다음과 같습니다.
    
    

    「축산법」제22조에 따라 허가 또는 등록한 부화업·정액등처리업·종축업·가축사육업

    
    

    가축사육업의 경우 다음의 기준마리수 이상의 가축을 기르는 경우
    (닭 200마리, 토끼·오리 150마리, 돼지·염소·양 20마리, 소 5마리,사슴 15마리, 꿀벌 20군)

    
    

    위의 기준마리수 미만의 가축을 기르는 경우로서 그 가축의 기준 마리수에 대한 실제 사육마리수의 비율의 합계가 1이상인 경우
    (ex. 소 4마리와 양 10마리를 기르는 경우 : 4/5+10/20가 1보다 크기 때문에 보상 대상임)

    
    

    다만, 허가 또는 등록대상 축산업임에도 무허가(미등록) 상태로 기준마리수 이상 사육한 경우 또는 무허가 축사 등에서 축산업을 영위한 경우 축산보상에서 제외됨.

  • 상기 축산업의 손실보상 대상이 되지 아니하는 가축에 대하여는 이전비로 평가하여 보상합니다.
• 개간비 보상
  
  국유지 또는 공유지를 관계법령에 의하여 적법하게 개간(매립·간척을 포함)을 한 자가 개간 당시부터 보상 당시까지 계속하여 적법하게 당해 토지를 점유하고 있는 경우에 개간비를 평가하여 보상합니다.
• 잔여지 보상
  
  일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때 등에는 토지소유자는 잔여지를 매수하여 줄 것 등을 청구할 수 있으며, 협의가 성립하지 아니한 경우 관할 토지수용위원회에 직접 수용을 청구할 수 있습니다.
  
  ※ 잔여지의 판단
  
  

  대지로서 면적의 과소 또는 부정형 등의 사유로 인하여 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우

  
  

  농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 인하여 영농이 현저히 곤란한 경우

  
  

  공익사업의 시행으로 인하여 교통이 두절되어 사용 또는 경작이 불가능하게 된 경우

  
  

  위 외에 이와 유사한 정도로 종래의 목적대로 사용하는 것이 곤란한 경우

3. 이주대책

공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 분에 대하여 다음과 같이 이주대책을 수립·시행합니다.

이주대책의 시행방법으로는
① 이주자 택지의 공급, ② 이주자 주택의 공급, ③ 이주정착금 지급의 방법이 있습니다.

• 가옥소유자
  • 이주대책 내용 수록 : 해당 공익사업에 적법한 이주대책 수립
  • 이주정착금 지급
    
    

    이주대책 관련 표

    구분	내용
    대상자	이주대책대상자 중 이주자 택지 또는 주택을 공급받을 권리를 포기하고 이주정착금의 지급을 요청한 분 이주대책 수립대상자이나 해당 사업지구의 여건상 이주자 택지 또는 이주자 주택의 공급을 받지 못한 분
    지급금액	보상대상인 주거용 건축물에 대한 평가액의 30%에 해당하는 금액으로 하되, 그 금액이 1천2백만원 미만인 경우에는 1천2백만원으로 하고, 2천4백만원을 초과하는 경우에는 2천4백만원으로 함

  • 주거이전비
    
    

    이주대책 관련 표

    구분	내용
    대상자	사업인정고시일 현재 주거용 건축물을 소유하고 거주하다 본 사업시행으로 이주하는 자. 다만, 건물소유자가실제 거주하고 있지 아니하거나, ‘89.1.25 이후 건축된 무허가건축물에 거주한 분은 제외
    지급금액	통계청이 조사·발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 가계지출비 X 2월분 (동일 주민등록상에 등록된 가족수를 기준으로 산정)

  • 이사비
    
    

    이주대책 관련 표

    구분	내용
    대상자	보상계획공고일 현재 주거용 건축물에 거주하는 분으로서 공익사업 시행으로 인하여 사업지구 밖으로 이사하게 되는 경우
    지급금액	가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 말하며 주거용 건물 점유면적 기준에 의하여 지급 (「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 별표4 참조」)

'89.1.25 이후 건축된 무허가건물의 소유자는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」 부칙 제6조 및 법 시행규칙 부칙 제5조의 규정에 따라 이주자 택지, 이주자 주택, 이주정착금, 주거이전비지급 등의 대상자에서 제외됩니다.

• 세입자
  • 주거 이전비
    
    

    이주대책 관련 표

    구분	내용
    대상자	기준일(공람공고일) 3월 이전부터 사업지구내 주거용 건축물(‘89.1.25이후 무허가건축물 등은 제외)에 계속 거주한 세입자로서 본 사업시행으로 이주하게 되는 분 (다만, ‘89.1.25이후 건축된 무허가건축물 등 세입자로서 기준일 당시 그 사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자 포함)
    지급금액	통계청이 조사·발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 가계지출비 X 4월분 (동일 주민등록상에 등록된 가족수를 기준으로 산정)

  • 이사비 : 주거용 건축물 소유자와 동일

4. 보상금 지급 방법

토지보상금은 계약체결 및 소유권이전등기 완료 후에 개인 은행계좌로 지급하므로 소유권이전 일정을 감안시, 접수에서 보상금 지급까지는 약 7~15일정도 소요되며, 제3자의 권리(근저당권, 압류, 가압류, 지상권 등)가 설정된 경우에는 계약체결 전 반드시 말소하거나 또는 제3의 권리자가 말소에 필요한 서류를 계약체결 시 함께 제출한 경우에는 계약 체결이 가능합니다.

손실보상 관련 권리구제절차

공익사업의 시행으로 인한 손실보상과 관련하여 이의가 있을 경우 아래와 같은 권리구제 절차가 법적으로 보장되어 있습니다.

재결신청의 청구

사업인정고시가 있은 후 협의가 성립되지 아니한 때에는 토지소유자 및 관계인은 협의기간이 경과한 후 서면으로 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있습니다.(토지보상법 제30조)

수용재결(행정적 구제절차)

손실보상에 관하여 협의가 이루어지지 아니한 경우 지방토지수용위원회의 수용재결절차를 통해 당초 사업시행자가 제시한 손실 보상액의 적정성·적법성을 다시 심사할 수 있습니다.(토지보상법 제31조부터 제34조)

이의재결(행정적 구제절차)

지방토지수용위원회의 수용재결에 대하여 이의가 있는 경우 재결서 정본을 받은 날로부터 30일 이내에 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있고, 적법한 이의신청이 있는 경우 동 위원회에서는 수용재결보상금의 적정성·적법성을 다시 심사하여 재결(이의신청재결)을 하게 됩니다.(토지보상법 제83조부터 제84조)

행정소송(사법적 구제절차)

수용재결에 대하여 불복이 있는 때에는 재결서를 받은 날부터 70일 이내에, 이의신청을 거친 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은날부터 60일 이내에 각각 행정소송을 제기할 수 있습니다.(토지보상법 제85조 및 행정소송법)